O administrador Herculano de Carvalho tem longa experiência no que faz. Há quase 15 anos montou a empresa Adistar – Administração de Bens e Condomínios, hoje responsável por 40 condomínios (outros 3 estão em fase de implantação). Herculano trabalha com condomínios em São Paulo desde 1964.

Como é a dinâmica na administração de condomínios?

A dinâmica é intensa. Para o administrador, não há um dia igual ao outro. É rotina complexa como em qualquer empresa que lida com prestação de contas e administração de pessoal. Exige muita atenção e assistência, não só ao principal encarregado do condomínio – que é o síndico -, como a todos os condôminos e também aos grupos que colaboram com o síndico, como conselhos e empregados. São mais de três mil moradores, de certa forma, sob nossa responsabilidade.

Como está o mercado no setor?

Muito bom. É um mercado interessante e sempre em expansão. Nessa megalópole, que é São Paulo, os números são monumentais. Dos 140 mil condomínios que existem em todo o Brasil, gerando cerca de um milhão e meio de empregos diretos e indiretos, 70 mil estão na capital paulista. Ou seja, temos aí um enorme espaço para trabalhar.

O senhor enfrenta alguma dificuldade específica?

A maior dificuldade hoje é o aumento da inadimplência, que era de 10% e hoje chega a 20%. Ela foi provocada pelo Novo Código Civil que reduziu substancialmente a multa por atraso no pagamento do condomínio. Seria interessante, em termos de caixa para o condomínio que, em vez da multa de 2%, tivéssemos um dispositivo legal que permitisse o protesto do boleto como um título de crédito qualquer. Assim, seria mais rápido cobrar o inadimplente. Hoje, essa cobrança só pode ser feita através de uma execução judicial, muito demorada.

O que o Sr. acha da terceirização?

A terceirização é altamente interessante. Cerca de 50% dos condomínios administrados pela Adistar já trabalham com a terceirização. Hoje, quando implanto um novo processo, já começa terceirizado. É um sistema mais vantasyso, principalmente quanto à substituição de pessoal.

Como se dá o processo de terceirização na administração de condomínio?

De forma prática: em vez de o condomínio contratar um faxineiro, um auxiliar de limpeza ou um porteiro, contratam-se empresas especializadas no fornecimento de mão-de-obra . O condomínio ganha em economia e confiabilidade pois esse funcionário já vem melhor preparado para a função que vai executar, devidamente uniformizado. Todos são constantemente supervisionados por seus superiores.

A qualificação da mão-de-obra é importante?

Sem dúvida, algumas funções na área de asseio e conservação exigem certa qualificação e especialização da mão-de-obra como limpeza de piscinas, saunas, jardinagem etc. Os trabalhadores são treinados para lidar com superfícies como pedra, mármore, alumínio, vidro, ferro. E, dependendo do contrato de terceirização, são fornecidos material e equipamentos específicos para a limpeza. O condomínio não precisa gastar recursos na compra de máquinas. Economia para o condômino.

E a segurança dos moradores?

A terceirização também resolve isso de forma satisfatória. As empresas cuidam de todos os detalhes ao checar minuciosamente os antecedentes criminais e a idoneidade daquele trabalhador que vai ter acesso aos prédios. Em uma cidade como São Paulo, não se pode ser negligente quanto à segurança. Ninguém quer correr riscos.

Como o sr. seleciona a empresa?

Todo cuidado é pouco. Procuramos sempre trabalhar com empresas sérias e reconhecidamente competentes. Pesquisamos no mercado seus resultados, analisamos e contratamos. Um cuidado necessário é quanto ao recolhimento dos encargos sociais. Muitas vezes, o condomínio já faz uma série de retenções na nota fiscal, como é o caso do INSS.